“仙股”华南城易主郑松兴成功上岸？

作为第一家成功的房企，低调的华南城逐渐受到外界更多的关注。

近日，根据华南城公告，公司已收到特区建发控股支付的19.1亿港元认购款，并以每股0.57港元的认购价获得华南城派发的33.5亿股新股。

认购后，华南城已发行股本扩大至114.42亿股，深圳特区建发以29.28%的持股比例位列第一大股东。郑和腾讯控股有限公司分别以20.16%和8.35%的持股比例位列第二和第三大股东。

从官方宣传到最后成功，用了5个多月。华南城终于完成华丽转身，拥抱国资，为自身发展上了一把安全锁，晋升为危难中的房企自救标杆。从价格上看，每股认购价为0.57港元。对于目前股价超过每股0.7港元的华南城，特区建发做了一笔划算的交易。

现金流断裂的惊雷

华南城作为一家综合商贸物流企业，在全国各地设立大型综合物流和商品交易中心的过程中，以极低的价格获得了大量土地。随着资产结构和商业模式的扩张，华南城逐渐承担起开发商和运营商的角色。旗下拥有投资发展集团和商业管理集团两大产业集团，在深圳、南宁、重庆等城市进行项目开发和运营。

抓住房地产的黄金时代，华南城实现了快速的规模扩张。营业收入从2009财年的2亿港元扩大到2014财年的134亿港元，实现爆发式增长。公司资产从2009财年的93.21亿港元增至2021财年的1205亿港元。

然后公司就陷入了业绩振荡期。到2021财年，其营收仅为113.1亿港元，没有超过2014财年的水平。

根据2022财年中报的数据，华南城的财务指标并没有恶化得很厉害。账户内仍有95.99亿港元货币资金，而营业收入约为61.66亿港元，同比减少约13%。

但同时也要看到，华南城极高的负债率已经让公司处于极其危险的境地。观察大量破产企业，大部分都存在现金流问题，华南城也不例外。

2022财年中报数据显示，华南城负债总额达836.9亿港元，较2021财年继续上升，其中流动负债达510亿港元，占负债总额的60.9%。公司短期债务贷款高达145.2亿港元，95.99亿港元的货币资金远远不足以偿还如此高的短期负债。

再融资渠道受阻，叠加市场销售回款下降，公司“自我造血”能力下降，华南城现金流压力飙升。

需要注意的是，华南城95.55亿港元的货币资金质量不足，其中受限资金高达29.57亿港元，与合作项目相关的质押定期存款约12亿港元。扣除以上项目，华南城的现金及现金等价物只有52亿港元。

2022财年中期报告数据显示，截至2021年9月30日，华南城的计息银行即期贷款及其他贷款约为60.86亿港元。

有息负债只有一项，华南城的现金及现金等价物无法覆盖短期负债。截至2021年9月30日，华南城的有息负债高达221.76亿港元。

分析华南城过去的数据发现，华南城的危机直到2021年房地产行业下行才出现。由于电子商务的兴起和国内外环境的影响，华南城的商业物流业务变得薄弱。早在2019年，华南城就出现了暂停融资，发行了多只融资成本超过10%的美元债券。以及融资成本，是考察企业财务状况的更直接的方法。融资成本高，说明资本市场对其发展风险的担忧。

穿上“国有外衣”的郑上岸了？

华南城通过借钱、走钢丝，在发展的上升期以高杠杆撬动增长。一旦遇到行业现金流下行，就会有断裂的风险，使公司陷入危险境地。相比一些还在自救路上苦苦挣扎的迅雷房企，拥抱国资大腿的华南城显然是幸运的。

同时，特区建发对华南城特别友好。它没有要求华南城作出业绩承诺，也没有派出董事。郑仍然是董事长，而公司原来的高管可以留任，而且是平稳过度。特区对外发布需要与华南城实现战略协同，在原有业务基础上做补充信息。

据了解，特建发集团的部分资产可能会装入华南城系统进行综合开发，比如将部分科技园、产业园交由华南城进行项目管理。

同时，据华南城今年2月披露，已与特区建发旗下鹏程智享达成战略协议。鹏程智享为华南八大城市16万个停车位提供智能安防等智能解决方案。

战斗未落地，合作为先。有这样一位友好可靠的“白衣骑士”，郑紧绷的神经可以稍稍松一口气了。

随着19亿港元战投资金的进入，华南城也易主。但对于特区建设发展公司来说，19亿港元拿下华南城29.28%的股份，也是相当划算的。华南城2022财年中报数据显示，公司净资产达422亿港元，特区建设发展相当于用19亿港元买下价值约126亿港元的资产。

然而，摆在华南城和建发特区面前的担子并不轻。

业内人士指出，特区国资背景为华南城融资背书，华南城融资渠道有望打开，同时融资成本有望降低。但同时需要注意的是，华南城的高现货负债也给公司未来发展和资产价值实现带来不确定性。

巨大的即期债务偿还和延期问题，以及目前华南城销售的持续下滑，需要华南城和特区建设开发总公司共同承担。如果你入股一家保险公司，你的利益就会受到约束。如果能一起上岸，会获得超高的回报。如果未能成功解决华南城债务问题，经济特区需要警惕自身风险。高回报和高风险总是相伴而生的。